Aprenda a calcular a amortização de um financiamento imobiliário

Você sabia que os financiamentos, especialmente aqueles destinados à compra de imóveis e de veículos, contam com juros e com diversas taxas?

Ao contratar um financiamento imobiliário, é importante que o cliente conheça cada um dos componentes do valor final, incluindo a taxa de amortização.Com certeza você já deve ter ouvido falar sobre a taxa de amortização, mas pode ser que não conheça seu significado e sua relevância na hora de comprar um imóvel. Pensando nisso, a Arbo Imóveis , marketplace do mercado imobiliário, que simplifica as transações para locatários, proprietários, administradores e compradores, elaborou um guia com todas as informações sobre o assunto para não restar mais dúvidas:

O que é taxa de amortização?
O termo pode ser definido como o pagamento de dívidas à instituição financeira responsável por conceder o crédito. A taxa de amortização nada mais é do que a divisão do valor de um financiamento em parcelas. Isso significa que, a cada pagamento, o cliente está amortizando o saldo devedor, diminuindo o valor a ser pago nos próximos meses. Essa taxa é calculada de acordo com o custo principal do financiamento imobiliário, ou seja, é considerado o valor total do imóvel e as taxas envolvidas no processo de compra.Veja um exemplo: suponha que você financiou um imóvel de R$ 150 mil e as taxas de administração somaram R$ 5 mil. Dessa forma, a taxa de amortização será calculada com base no valor de R$ 155 mil.

Sistemas de amortização
A taxa de amortização permite que o cliente quite sua dívida por meio de parcelas. Entretanto, há diversas modalidades para realizar o pagamento, chamadas de sistemas de amortização. Existem muitos sistemas disponíveis no Brasil e a escolha depende da realidade, das necessidades e dos objetivos de cada cliente. Abaixo, você pode conferir os detalhes das duas principais modalidades oferecidas no país:

- Tabela SAC: no sistema da Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), como o próprio nome indica, a amortização da dívida ocorre de modo constante. Isso significa que o valor da taxa de amortização é o mesmo em todas as parcelas do processo. Os cálculos dependem da tabela utilizada, mas a mais comum no país é a pós-fixada, na qual os valores se alteram de acordo com os juros. Na Tabela SAC, o valor da amortização das parcelas permanece o mesmo do início ao fim da negociação. Entretanto, os juros são alterados e, por isso, o valor total da parcela varia de acordo com o mês de pagamento. Suponha, por exemplo, que você financiou um imóvel de R$ 200 mil e decidiu parcelar o pagamento em 20 vezes. Desse modo, a amortização será, durante todo o período, de R$ 10 mil. É necessário considerar que as primeiras parcelas irão ter um valor maior, já que os juros incidem sobre o valor total (os R$ 200 mil que ainda não foram pagos). Ainda na Tabela SAC, as parcelas são decrescentes, por isso, muitos compradores preferem esta forma de pagamento, pois apesar de ser uma quantia maior no início, conseguem reduzir o número de parcelas e pagam menos juros.

- Tabela Price: a Tabela Price, por sua vez, é calculada de acordo com uma taxa pré-fixada. Nessa modalidade, o objetivo é aplicar os juros da transação de modo que a cobrança esteja melhor distribuída do que na Tabela SAC, que consiste em uma dívida pro É importante explicar este cenário porque, mesmo que o valor da amortização aumente com o passar dos meses, os valores dos juros diminuem, o que constitui uma relação inversamente proporcional. Como as parcelas têm sempre o mesmo valor, uma das principais vantagens é a possibilidade que o cliente tem de se organizar com antecedência para realizar os pagamentos.

Como calcular a taxa de amortização?
No Brasil, o sistema de taxa de amortização mais utilizado é o da Tabela SAC. Por isso, a Arbo mostra um exemplo de cálculo de amortização de acordo com essa modalidade de pagamento.

Vamos ao exemplo: suponha que você vai financiar um apartamento que custa R$ 150 mil e vai pagar o valor em 10 vezes com 5% de juros. Na Tabela SAC, como mostrado acima, o valor da amortização é constante.

Assim, a primeira parcela é composta por:

•R$ 150 mil de saldo devedor;
•R$ 7.500 sobre o saldo devedor (R$ 50 mil X 5%);
•R$ 15 mil de valor amortizado;
•Prestação total de R$ 22.500.
A partir desses dados, é possível calcular o valor da amortização na segunda parcela:
•R$ 127.500 de saldo devedor;
•R$ 6.375 sobre o saldo devedor (R$ 27.500 X 5%);
•R$ 15 mil de valor amortizado;
•Prestação total de R$ 21.375.

Perceba que, mesmo que o valor da taxa de amortização seja constante, os juros diminuem a cada parcela. Portanto, se você deseja calcular o valor de cada uma, faça os cálculos de cada mês. É importante saber calcular a taxa de amortização, mas você não deve se esquecer de conferir as condições de pagamento da instituição financeira, bem como os juros cobrados.